1) TVA
• Pas de TVA due sur le prix de vente d’un bien existant
• TVA au taux de 17% due lors de l’acquisition d’un bien en construction (sur plan ou VEFA). La TVA porte sur la part de la construction, à l’exception de la part du terrain qui est exonérée de TVA (et qui représente environ 35% du prix du bien)
2) Droits d’enregistrement
• 6% de frais d’enregistrement + 1% de frais de transcription
• Seulement applicable sur la part terrain d’un nouveau bien (sur plan ou VEFA)
• Possibilité de déclarer l’acquisition en vue de la revente (le cas échéant), avec les avantages suivants :
i) Avance de 7,2% de frais d’enregistrement (au lieu de 6%) + 1% de frais de transcription (inchangé)
ii) 6% de frais d’enregistrement sont remboursés en cas de revente dans un délai de 2 ans (résultant en un droit d’enregistrement net de 2,2%)
iii) 4,8% de frais d’enregistrement sont remboursés en cas de revente entre la 2ème et 4ème année (résultant en un droit d’enregistrement net de 3,4%)
3) Frais d’hypothèque
• 0,24% de frais d’enregistrement + 0,05% de frais d’inscription (calculés sur le montant du prêt)
4) Impôt sur le revenu
a) Revenu net de location
• Le revenu net de location est égal aux loyers payés par le locataire moins les dépenses déductibles (les intérêts et charges liées au financement du bien (y compris le droit d’enregistrement hypothécaire et les frais de notaire), les frais de gestion locative, l’impôt foncier, les charges communales, les frais d’entretien et les réparations, les primes d’assurance, et l’amortissement du bien
• Les investissements locatifs sont amortissables fiscalement selon la méthode linéaire. Le prix d’acquisition amortissable exclut la valeur du terrain et inclut le droit d’enregistrement, les frais de notaire et les autres charges éventuelles sur l’acquisition du bien (s’il n’y a pas de division dans l’acte de vente, la valeur du terrain est considérée représenter 20% du prix d’acquisition)
• Les taux d’amortissement sont basés sur l’année d’achèvement d’un bien et de la manière suivante :
- 6% par an pour les 6 premières années
- 2% pour les 54 années suivantes
- 3% après 60 ans
• Lorsque le revenu net de location est négatif, il est déductible des autres revenus imposables du/des contribuable(s) (comme le revenu salarié)
b) Imposition de la plus value
i) bénéfice de spéculation (court terme)
• Applicable lorsque le bien est vendu jusqu’à 2 années après son acquisition
• La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente (excluant les frais d’agence ou les frais de passeport énergétique) et le prix d’acquisition (y compris le droit d’enregistrement, les frais de notaires et autres charges éventuelles sur le prix d’acquisition du bien)
• Plus-value imposée au taux d’imposition marginal (càd maximum 45,78%) sans déductions applicables
i) plus-value de cession (long terme)
• Applicable lorsque le bien est vendu plus de 2 ans après son acquisition
• La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente (excluant les frais d’agence ou les frais de passeport énergétique) et le prix d’achat réévalué (y compris le droit d’enregistrement, les frais de notaires et autres charges éventuelles sur le prix d’acquisition du bien)
• Un coefficient de revalorisation est déterminé par l’administration fiscale dépendant de la période de détention de la propriété
• Un abattement forfaitaire de 50 000 € par contribuable et 100 000 € en cas de déclaration conjointe s’applique tous les 10 ans sur le montant de la plus-value
• Si l’abattement forfaitaire n’est pas entièrement utilisé dans une période de 10 ans, il peut être utilisé sur un gain à long-terme ultérieur
• La plus value est imposée à la moitié du taux d’imposition global sur le revenu (càd un maximum de 22,89%)
5) Impôt foncier
Cet impôt est calculé sur la base d’une valeur unitaire qui est déterminée par l’administration fiscale, et il est assez faible comparativement à l’impôt foncier dans les pays limitrophes (prévoir un montant d’environ 300 € par an)
Ces informations d’ordre fiscal sont données à titre d’information uniquement, et peuvent ne pas être complètes, exactes, ou à jour, et ne pas tenir compte non plus de spécificités particulières.
DTS Immo ne peut donc pas être tenu responsable pour des erreurs, des omissions, ou pour toute conséquence résultant de l’utilisation de ces informations. Il est rappelé que toute décision d’investissement immobilier doit se faire avec l’analyse précise de la fiscalité qui s’appliquera au cas d’espèce.
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1) TVA
• Pas de TVA due sur le prix de vente d’un bien existant
• Acquisition d’un nouveau bien (sur plan ou vente en l’étât futur d’achèvement « VEFA ») et/ou travaux de rénovation : Taux super-réduit de 3%
• L’avantage fiscal résultant de l’application du taux de TVA super-réduit de 3% est plafonné à € 50 000, calculé comme étant la différence entre le taux super-réduit de 3% et le taux de TVA normal de 17%.
• Cet avantage devra être remboursé dans le cas où le bien n’est pas alloué comme résidence principale au cours des 2 premières années après l’achèvement
2) Droits d’enregistrement
Acquisition d’un bien
• 6% de frais d’enregistrement + 1% de frais de transcription
• Seulement applicable sur la part représentant le terrain d’un nouveau bien (sur plan ou VEFA)
• Un crédit d’impôt de 20 000 € par personne (40 000 € en cas de déclaration conjointe) est déduit des droits d’enregistrement, et ce crédit peut être utilisé sur plusieurs acquisitions de biens
• Ce crédit d’impôt sera à rembourser si le bien acheté est loué ou vendu dans un délai de 2 ans
• Si le crédit d’impôt disponible dépasse les droits d’enregistrement applicables, un minimum de 100 € de droit d’enregistrement reste payable
3) Frais d’hypothèque
• 0,24% de frais + 0,05% de frais d’inscription
4) Impôt sur le revenu
a) Exonération du prêt hypothécaire à taux zéro (ou taux réduit) octroyé par l’employeur / bonification d’intérêts par l’employeur
• Les prêts accordés par l’employeur à un taux d’intérêt inférieur à 1,5%, le cas échéant, génèrent un avantage en nature imposable, qui correspond à la différence entre le taux de 1,5% et le taux d’intérêt réduit
•La bonification d’intérêts s’applique quand l’employeur accorde un soutien financier sur le prêt hypothécaire que l’employé a avec une banque tierce. Généralement, la bonification d’intérêts est déduite à l’employé sur son bonus annuel
• Les avantages ci-dessus sont exonérés d’impôts jusqu’à 3000 € par personne (6000 € en cas de déclaration conjointe ou célibataire avec enfant(s) à charge)
b) Déductibilité des intérêts hypothécaires
Les intérêts payés sur un prêt hypothécaire sont déductibles avec l’application des plafonds suivants :
• 2 000 € par personne dans le ménage (y compris les enfants à charge) pour les 6 premières années
• 1 500 € par personne dans le ménage (y compris les enfants à charge) pour les 5 années suivantes
• 1 000 € par personne dans le ménage (y compris les enfants à charge) pour les années suivantes
Cette déduction d’intérêt exclue la bonification d’intérêts décrite dans le point a) ci-dessus, le cas échéant.
c) Déductibilité de la prime d’assurance hypothécaire
i) Prime unique
• Base déductible : 6 000 € par contribuable + 1 200 € par enfant
• Augmentation de la base déductible de 8% par an pour les contribuables de plus de 30 ans (avec une augmentation maximale de 160% de la base déductible)
ii) Prime annuelle
• L’ensemble des primes d’assurances de l’année sont déductible jusqu’à 672 € par personne dans le ménage (y compris les enfants à charge). Ce plafond s’applique aux primes d’assurances vie, décès, incapacité, accident, maladie et responsabilité civile.
5) Impôt foncier
Cet impôt est calculé sur la base d’une valeur unitaire qui est déterminée par l’administration fiscale, et il est assez faible comparativement à l’impôt foncier dans les pays limitrophes (prévoir un montant d’environ 300 € par an)
6) Imposition de la plus value
La plus value est exonérée d’impôt dans les cas suivants :
a) Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu et le logement constitue sa résidence principale depuis l’acquisition ou l’achèvement ; ou
b) Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu et le logement constitue sa résidence principale les 5 années avant la vente (p.ex. si le contribuable a loué le logement avant de l’utiliser comme sa résidence principale) ; ou
c) Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu, le logement constitue sa résidence principale et le logement est vendu pour des raisons familiales (mariage, divorce, naissance, etc.) ou professionnelles (changement de résidence) (p.ex. si le contribuable a loué le logement avant de l’utiliser comme résidence principale, mais le contribuable est obligé de déménager pour des raisons professionnelles) ; ou
d) Dans les situations décrites ci-dessus, mais lorsque la vente a lieu l’année suivant le déménagement de l’occupant dans une nouvelle résidence principale.
e) Le contribuable n’occupe pas le logement lorsque la vente a lieu, n’est pas propriétaire-occupant d’un autre logement et a déménagé du logement pour des raisons familiales (mariage, divorce, naissance, etc) ou pour des raisons professionnelles (changement de résidence) (p.ex. si le contribuable a déménagé de son logement dont il est propriétaire depuis plus d’un an pour louer un logement plus grand suite à la naissance de jumeaux)